Gayrimenkul Hukuku

Gayrimenkul Hukuku; arazi, arsa, konut ve ticari nitelikteki taşınmaz malların mülkiyet, zilyetlik ve diğer ayni haklar çerçevesinde yapılandırılmasını, devredilmesini ve bu süreçlerden doğan uyuşmazlıkların çözümünü kapsayan en kompleks hukuk disiplinlerinden biridir. Türk Medeni Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Kanunu ve Borçlar Kanunu gibi çok sayıda mevzuatın kesişim noktasında yer alan gayrimenkul sektörü, yüksek finansal değerler barındırması sebebiyle hataya yer bırakmayan, mutlak bir hukuki hassasiyet gerektirir.

AYM Hukuk & Danışmanlık Bürosu; arsa sahipleri, müteahhitler, gayrimenkul yatırımcıları, site/apartman yönetimleri ve kiracılar ile kiralayanlar arasındaki ilişkileri güncel mevzuat, fiili uygulamalar ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda yönetmektedir. Amacımız, taşınmaz odaklı yatırımlarınızın hukuki güvenliğini sağlamak ve olası hak kayıplarını en başından engellemektir.

Temel Uygulama ve Faaliyet Alanlarımız

1. Bedel Karşılığı veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmeleri

Arsa sahibi ile yüklenici (müteahhit) arasındaki ilişkileri düzenleyen Bedel Karşılığı veya Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri, şekil şartına bağlı ve bitiminde çok yönlü hukuki sonuçlar doğuran metinlerdir.

• Sözleşme Yönetimi: İnşaatın teslim süresi, teknik şartnameye uygunluk, cezai şartlar, paylaşım oranları ve ipotek tesisleri gibi kritik maddelerin her iki tarafın haklarını dengeleyecek şekilde sıfırdan kaleme alınması ve noter süreçlerinin yönetimi.
• Uyuşmazlık Çözümü: Müteahhidin temerrüdü (işi geciktirmesi), eksik veya ayıplı imalat (ekonomik zarar), sözleşmenin geriye/ileriye etkili fesih ve tapu devrinden kaçınma durumlarında dava süreçlerinin yürütülmesi.

2. Kentsel Dönüşüm Süreçleri ve Hukuki Danışmanlık

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen kentsel dönüşüm projeleri, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen ve sıkı sürelere bağlı olan süreçlerdir.

• Riskli Yapı ve Karar Süreçleri: Taşınmazların riskli yapı ilan edilmesi süreçlerinin takibi, SPK onaylı değerleme raporlarına itirazlar ve malikler kurulu toplantılarının (%50+1 çoğunluk kararlarının) usulüne uygun yürütülmesi ve ortak karar protokolünün düzenlenmesi.
• Pay Azınlığının Korunması: %50+1 çoğunluğa katılmayan azınlık pay sahiplerinin haklarının korunması, hisse satışı ve kamulaştırma tehditlerine karşı yasal müdafaa süreçlerinin yönetimi.

3. Tapu İptal ve Tescil Davaları

Mülkiyet hakkının haksız veya hukuka aykırı şekilde tescil edilmesi durumunda, ayni hakkın asıl sahibine iadesini sağlayan en kritik gayrimenkul davası türüdür.

• Dava Türleri: Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, imar uygulamasından doğan tapu iptalleri, sahtecilik veya hukuki ehliyetsizlik nedenlerine dayalı tapu iptal ve tescil davalarının ikame edilmesi.
• İhtiyati Tedbir: Dava konusu taşınmazın yargılama süresince üçüncü kişilere devredilmesini önlemek adına tapu kaydına hızlıca "ihtiyati tedbir" şerhi konulmasının sağlanması.

4. Kira Hukuku ve Tahliye Uyuşmazlıkları

Konut ve çatılı işyeri kiraları, Borçlar Kanunu'nun kiracıyı koruyan emredici hükümleri nedeniyle son derece teknik kurallara bağlanmıştır. Büromuz hem kiralayan hem de kiracı tarafı için dengeli ve yasal süreçler işletmektedir.

• Tahliye Süreçleri: İhtiyaç sebebiyle tahliye, yeni malikin gereksinimi, kiranın ödenmemesi nedeniyle temerrüt ve icra kanalıyla tahliye, 10 yıllık uzama süresi hitamında tahliye ve tahliye taahhütnamesine dayalı icra/dava süreçleri.
• Kira Bedeli Uyuşmazlıkları: Değişen iktisadi koşullar karşısında kira bedelinin piyasa rayicine uymadığı durumlarda açılacak Kira Tespit Davaları ile beş yılı doldurmamış sözleşmeler için Kira Uyarlama Davalarının yürütülmesi.

5. Toplu Yapı, Apartman ve Site Yönetimi Danışmanlığı

Çok ortaklı yaşam alanlarının, rezidansların ve sitelerin yönetimi, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) çerçevesinde kurumsal bir yaklaşım gerektirir.

• Yönetimsel Destek: Kat malikleri kurulu toplantılarının usulüne uygun çağrılması, işletme projelerinin (aidat/avans) yasal mevzuata uygun hazırlanması ve yönetim planlarının revize edilmesi.
• Ortak Alan ve Aidat Alacakları: Ortak alanların işgaline karşı müdahalenin men'i davaları, aidat ve ortak gider borçlarını ödemeyen kat maliklerine karşı icra takipleri ve kanuni ipotek tesisi işlemleri.

6. Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Davaları

Devlet veya kamu tüzel kişilerinin, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmazlara mevzuata uygun olarak veya hukuka aykırı şekilde el koyması durumlarında mülkiyet hakkının korunması sürecidir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde mülk sahiplerinin haklarının savunulması stratejik önem taşır.

• Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davaları: İdare tarafından teklif edilen kamulaştırma bedelinin taşınmazın gerçek piyasa rayicini yansıtmaması halinde, mahkeme nezdinde taşınmazın niteliği, konumu ve emsalleri dikkate alınarak adil ve gerçek bedelin tespiti süreçlerinin yürütülmesi.
• Kamulaştırmasız El Atma Davaları: Kamu kurumlarının, yasal bir kamulaştırma prosedürü işletmeksizin özel mülke el koyması durumlarında; mülkiyetin idareye devri karşılığında taşınmaz bedelinin tahsili veya el atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davalarının ikame edilmesi.

Öne Çıkan Diğer Gayrimenkul Hizmetlerimiz

• Hukuki Durum Tespit Raporu (Due Diligence): Yatırım yapılmadan önce taşınmazın tapu kaydındaki ipotek, haciz, intifa hakkı veya imar durumundaki risklerin incelenerek raporlanması.
• Ortaklığın Giderilmesi (İzaleyi Şuyu) Davaları: Hisseli gayrimenkullerde paydaşlar arasında çıkan uyuşmazlıkların, taşınmazın aynen taksimi veya icra yoluyla satılarak nakde çevrilmesi yoluyla çözümlenmesi.
• Emanet (Escrow) Süreçleri Yönetimi: Büyük ölçekli gayrimenkul devirlerinde, alım-satım bedeli ile tapu tescilinin eş zamanlı ve güvenli şekilde el değiştirmesinin hukuki altyapısının kurulması.

AYM Hukuk & Danışmanlık, gayrimenkul sektörünün karmaşık mevzuat yapısında müvekkillerine güvenli bir liman sunarak, taşınmaz değerlerinizi yasal koruma altına alır.